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臺灣臺中地方法院民事判決　99年度簡上字第25號
上　訴　人　維○○○社區管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　甲○○
被　上訴人　丙○○
上列當事人間請求給付修繕費用事件，上訴人對於民國98年12月
4日本院臺中簡易庭98年度中簡字第3062號第一審判決提起上訴，
經本院於民國99年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
    主      文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾伍元由上訴人負擔。
    事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人係門牌號碼臺中市○○區○○
    路2段26號24樓（含樓中樓，下稱系爭房屋）之所有權人，
    而系爭房屋乃所在之維○○○大廈（下稱系爭大廈）B棟之
    最高樓層，因系爭大廈B棟年久失修，屋頂平臺鋪設之水泥
    及防水層嚴重龜裂，致系爭房屋室內天花板漏水不斷，室內
    牆壁油漆剝落，且有壁癌產生，已明顯影響被上訴人之居住
    品質。又依公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款規定
    ，系爭大廈之屋頂平臺屬於系爭大廈之共有部分，且不得約
    定為專用部分，此部分之修繕、管理、維護，依住戶規約第
    12條約定及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由上訴
    人為之，惟經被上訴人向上訴人反應漏水問題後，復於民國
    97年11月18日在上訴人例會中提出臨時動議，請求上訴人修
    繕，詎上訴人竟決議「依據公寓大廈管理條例規定，社區頂
    樓修繕為管委會修繕範圍，惟因目前社區各棟頂樓均有漏水
    情形，持公平原則，如欲修繕則需全面處理，則其所需經費
    已明顯超出管委會權限範圍，故本案須提交下屆區權會決議
    。請設備委員蕭國明會同住戶就現況評估討論，如有迫切需
    要時，得提報管委會研議是否召開臨時區權會決議。」甚者
    ，嗣於98年4月19日召開之第16屆區分所有權人會議，就被
    上訴人反應頂樓漏水，上訴人需負責修繕案討論，竟決議「
    該戶（即系爭房屋）自本大樓完工即為毛胚屋狀態，迄今從
    未有住戶遷入，10餘年來從未維護修繕，此屋況該屋主（即
    被上訴人）於法拍前理應預期，其修繕費用亦自行應納入評
    估，又經現場詢問C棟24樓住戶，當初承購時亦有相同情形
    ，經自行維修後改善，故本案經出席住戶討論全數決議通過
    ，請該住戶自行修繕。」上訴人逕將其依法應負之修繕義務
    ，轉由被上訴人自行承擔，顯非適法。被上訴人基於安全考
    量及為免損害持續擴大，在上訴人屢屢消極不作為之情形下
    ，迫不得已，只得自力救濟，先行委由訴外人威鴻實業行修
    繕系爭大廈B棟之屋頂平臺，以處理嚴重之漏水問題，施工
    項目為室內高壓灌注（雨天漏水緊急搶修高壓灌注約4處20
    針）、屋頂地面防漏1棟2戶（含地面局部膨空處理、地面清
    潔、落水頭處理、防水底漆、防水PU、彈性水泥2道、防水
    表材2道、水表箱多重防水作業、女兒牆內側防水3道），支
    出修繕費用新臺幣（下同）149,100元（含稅）。因被上訴
    人所代為修繕屋頂平臺部分屬區分所有權人所共有，被上訴
    人未受委任，並無義務，而為上訴人管理事務，管理行為復
    有利於上訴人，且不違反上訴人明示或可得推知之意思，支
    付之修繕費用亦為必要或有益於上訴人，被上訴人自得請求
    上訴人償還，惟屢經催討，不獲置理，爰依無因管理之法律
    關係，提起本件訴訟等語，並聲明：(一)上訴人應給付被上訴
    人149,100元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年10月24 日
    ）起至清償日止，按年息5%計算之利息；(二)願供擔保，請准
    宣告假執行。
二、上訴人則以：依公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第2
    款之規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理
    、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，而共有及共用
    部分之清潔、維護、修繕及一般改良，並為管理委員會職務
    之一，而非得由各區分所有權人自行為之，以加強公寓大廈
    共用部分、約定共用部分整體之修繕、管理及維護，並保公
    寓大廈公共基金及管理費之妥善支用，是以被上訴人於本件
    本應無自行僱工修繕系爭共用部分之權。然98年4月19日召開
    之第16屆區分所有權人會議，就被上訴人反應頂樓漏水，上
    訴人需負責修繕案討論，經出席住戶全數決議通過，請被上
    訴人自行修繕，上訴人自應受該決議拘束，無權給付系爭修
    繕費用予被上訴人。縱認上訴人應償還被上訴人所支出之費
    用，惟被上訴人修繕之範圍包括2戶（即系爭房屋及隔壁之
    28號房屋），被上訴人應僅得請求償還修繕系爭房屋屋頂平
    臺所支出之費用。再者，區分所有權人不論其取得方式（含
    法拍、贈與或一般買賣等...），均應繼受其前手一切權利
    義務，倘其前手有積欠管理費之情事，後手須負清償之責，
    上訴人社區規約第10條第6項定有明文規定。且上訴人就社
    區法拍房屋於法院執行處執行拍賣之際，均會對執行人員主
    動告知法拍房屋欠費情形，執行人員均有記明查封筆錄，並
    於拍賣公告中記載公告：「拍賣之不動產如係公寓大廈，依
    公寓大廈管理條例第24條第1項規定，區分所有權人之繼受
    人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第
    35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例
    或規約所定之一切權利義務事項」，而該拍賣公告係法拍屋
    之買賣條件，且已為前示內容之公告，被上訴人應完全知悉
    ，於繼受該房屋後，自應受該公告事項及買賣條件之拘束，
    依規約所定繼受系爭房屋前手之權利義務。而系爭房屋之前
    手區分所有權人陳德恩，自95年5月起至97年8月止，共積欠
    上訴人每月應繳之管理費合計133,740元，被上訴人作為系
    爭房屋之繼受人，自應繼受系爭房屋前手所積欠上訴人之管
    理費債務，是上訴人應得在133,740元之範圍內，主張抵銷
    被上訴人所請求之修繕費用數額等語，資為抗辯，並聲明：
    (一)駁回被上訴人之訴；(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣
    告免為假執行。
三、原審就被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴判決，並依職
    權宣告假執行，上訴人就原審判決聲明不服，提起本件上訴
    ，並於本院聲明：(一)原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之
    訴；(二)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。而其陳述除與
    原判決所載相同者茲予引用外，補稱：修繕費用依公寓大廈
    管理條例第10條規定，應由區分所有權人按其應有部分之比
    例來分擔，故本件修繕費用被上訴人應按其應有部分比例來
    分擔，且系爭房屋是由被上訴人於法院拍賣取得，上訴人應
    無須就系爭房屋負擔瑕疵擔保責任。再者，被上訴人主張給
    付之修繕費用金額149,100元，依據威鴻實業行（南臺灣永
    信防水工程）之防水報價單，可知其施作之標的物為「臺中
    市○○區○○路二段26號及28號24樓」，然查「臺中市○○
    區○○路二段28號24樓、25樓」之房屋是否有屋頂漏水需要
    修繕，本案發生之當時該住戶並未提出申請，亦無任何向管
    理委員會、區分所有權人會議等提案紀錄可稽，且隔鄰兩戶
    之漏水問題，是否有絕對之必然因果關係應有爭議，而26號
    住戶屋頂有漏水是否可證28號住戶屋頂絕對有漏水，及26
    號住戶之防漏工程施作是否需涵蓋28號住戶屋頂之全部，亦
    有爭議，另按被上訴人主張漏水修繕為上訴人應負之責，則
    被上訴人是否可逕行代替28號之區分所以權人或上訴人施作
    漏水修繕防水工程，應有疑義等語。
四、被上訴人於本院聲明如主文所示。而其陳述除與原判決所載
    相同者茲予引用外，補稱：伊所有系爭房屋漏水部分為伊自
    己花錢修理，並沒有要求上訴人支付修繕費，但上訴人應該
    要負責系爭共用部分之修繕費用，且上訴人並非沒有經費支
    付該修繕費用等語。
五、被上訴人所有之系爭房屋乃上訴人所管理系爭大廈B棟之最高
    樓層，系爭房屋之天花板有漏水情形，又系爭大廈之屋頂平
    臺屬於系爭大廈之共用部分，及被上訴人有支出系爭共用部
    分修繕費用149,100元等情，業據被上訴人於原審提出系爭房
    屋之土地、建物登記謄本、通知書影本、上訴人97年11月份
    例會會議紀錄影本、存證信函影本、維多利亞社區第16屆區
    分所有權人會議會議紀錄影本、施工項目報價單影本、未施
    工照片影本、完工照片影本、發票影本、防水保固書影本及
    住戶規約影本等為證，且為上訴人所不爭執，此部分事實，
    堪信為真實。至被上訴人主張依無因管理之法律關係，得請
    求上訴人償還被上訴人所支出之系爭共用部分修繕費用
    149,100元，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件應
    審究之爭點厥為：被上訴人主張依無因管理之法律關係，請
    求上訴人給付系爭共用部分之修繕費用149,100元及法定遲
    延利息，有無理由？若認被上訴人主張為有理由時，上訴人
    抗辯被上訴人應繼受系爭房屋前手所積欠上訴人之管理費債
    務133,740元，而主張在此金額範圍內抵銷被上訴人所請求
    之修繕費用金額，有無理由？
  (一)被上訴人主張依無因管理之法律關係，請求上訴人給付系爭
    共用部分之修繕費用149,100元及法定遲延利息，為有理由
    ：
    １按共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不
      屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。又公寓大廈共用
      部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主
      要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約
      定專用部分。公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款
      定有明文。查系爭大廈之屋頂平臺乃系爭大廈專有部分以
      外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用，
      依上開條文，自屬共有部分，且不得約定為專用部分。次
      按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
      負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
      分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
      因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
      所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
      另有規定者，從其規定。同條例第10條第2項亦定有明文
      。又按公寓大廈管理條例第10 條第2項之規定，僅係在修
      繕與否，不影響他人權益之情形下，委由區分所有權人會
      議自決，但如不予修繕顯將造成他人權益之損害時，管委
      會既為法律明定之作為義務人，自不能藉區分所有權人會
      議之決議而免除其修繕之義務（最高法院97年度臺上字第
      1897號判決意旨參照）；且該條第2項但書所謂「其費用
      若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，應
      僅係指共用部分及約定共用部分修繕費用之分擔，得由區
      分所有權人會議或規約就共用部分各區分所有權人使用之
      具體情況，另為共用部分之修繕費用各區分所有權人應分
      擔比例之約定，但非指得藉由區分所有權人會議或規約，
      約定特定共用部分之修繕費用由特定區分所有權人全部負
      擔，此將有違本條任意規定之立法意旨，而屬無效之約定
      。末按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推
      知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負
      擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時
      起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。第一
      百七十四條第二項規定之情形，管理人管理事務雖違反本
      人之意思，仍有前項之請求權。民法第176條第1項及第2
      項定有明文。
    ２維多利亞社區於98年4月19日所召開之第16屆區分所有權
      人會議，雖就被上訴人反應頂樓漏水，上訴人需負責修繕
      案討論之結果，經出席住戶全數決議通過，請被上訴人自
      行修繕，然依前揭說明，上訴人並不得以修繕費用已超乎
      其權限範圍為由，將之提報區分所有權人會議討論，並經
      出席住戶全數決議通過，請原告自行修繕，而脫免其依法
      應負之修繕義務，況上訴人亦自承其就系爭大廈之屋頂平
      臺負有修繕義務，再者，系爭大廈之區分所有權人會議及
      規約，並未就共用部分之修繕費用各區分所有權人應分擔
      比例有所約定，是應依公寓大廈管理條例第10條第2項本
      文後段之規定，由公共基金支付系爭共用部分之修繕費用
      ，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。而
      被上訴人未受委任，並無義務，僱工修繕系爭大廈B棟之
      屋頂平臺，為上訴人管理事務，管理行為復有利於上訴人
      ，雖被上訴人之管理行為違反上訴人之意思，然被上訴人
      係為上訴人盡公益上之義務，支付之修繕費用亦為必要或
      有益於上訴人，被上訴人自得依上開規定請求上訴人償還
      該修繕費用。另上訴人雖抗辯被上訴人修繕之範圍包括兩
      戶（即系爭房屋及隔壁之28號房屋），被上訴人應僅得請
      求償還修繕系爭房屋屋頂平臺所支出之費用，惟系爭大廈
      B棟之屋頂平臺範圍包括系爭房屋及隔壁之28號房屋，若
      不一併修繕，雨水仍有可能從28號房屋之屋頂平臺滲入系
      爭房屋，自有一併修繕之必要，且該修繕結果對上訴人亦
      無任何不利益可言，是上訴人此部分所辯，並無足可採。
      從而，被上訴人本於無因管理之法律關係，請求上訴人給
      付修繕費用149,100元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98
      年10月24日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬
      於法有據。
  (二)上訴人抗辯被上訴人應繼受系爭房屋前手所積欠上訴人之管
    理費債務133,740元，而主張在此金額範圍內抵銷被上訴人
    所請求之修繕費用金額，為無理由：
    １按區分所有權人之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管
      理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼
      受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
      義務事項。區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人
      應受拘束。公寓大廈管理條例第24條第1項及民法第799條
      之1第4項前段雖定有明文。然所謂「區分所有權人之繼受
      人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定
      之一切權利義務事項」，係指依公寓大廈管理條例或規約
      所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住
      戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用
      部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等
      ），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人
      之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手所積欠之管理費
      ，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管
      理費之前手間，依債之相對性原則，社區管理委員會本應
      向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，應不在
      前開法條規範範圍內。又按二人互負債務，而其給付種類
      相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，
      互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得
      抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。債務之
      抵銷析其要件可分為積極要件與消極要件，抵銷之積極要
      件為：1.二人互負債務、2.雙方債權均屬有效存在、3.雙
      方債務之給付種類相同、4.雙方債務均屆清償期；消極要
      件則為：1.依債之性質不能抵銷者、2.法律禁止抵銷者、
      3.當事人約定禁止抵銷者。在具備抵銷之積極要件，且不
      具抵銷之消極要件的情形下，始能主張抵銷，而抵銷積極
      要件中所謂「二人互負債務」，係指債務人供主張抵銷之
      債權，須為對於自己債權人之債權，對於他人之債權，除
      有特別規定者外，原則上不得以之與自己債權人之債權主
      張抵銷。
    ２上訴人抗辯被上訴人所有之系爭房屋前手區分所有權人陳
      德恩，自95年5月起至97年8月止，共積欠上訴人每月應繳
      之管理費合計133,740元，被上訴人作為系爭房屋之繼受
      人，應繼受系爭房屋前手所積欠上訴人之管理費債務等語
      ，雖有維多利亞社區於98年4月19日所召開之第16屆區分
      所有權人會議會議紀錄、住戶規約在卷可佐，然依前揭說
      明，該積欠管理費之債權債務關係，係存在於上訴人與積
      欠管理費之系爭房屋前手區分所有權人陳德恩間，被上訴
      人依法並無義務繼受系爭房屋前手所積欠之管理費債務，
      故上訴人以其對於訴外人陳德恩之債權，主張對於被上訴
      人對其之債權為抵銷，並不符抵銷之要件，是上訴人上述
      抵銷之主張，殊無足採。
六、綜上所述，本件被上訴人之主張可採，上訴人所辯則均無足
    取。從而，被上訴人本於無因管理之法律關係，請求上訴人
    給付被上訴人149,100元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年
    10月24日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由
    ，應予准許。原審為被上訴人勝訴判決，判命上訴人如數給
    付被上訴人上述金額，並依職權宣告假執行，於法並無不合
    。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
    予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌
    ，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
八、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。為民事
    訴訟法第87條第1項所明定。爰確定本件訴訟費用之金額如主
    文第2項所示。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
    3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中    華    民    國    99    年    4     月    16    日
                  民事第一庭  審判長法  官  張○蘭
                                    法  官  卓○仕
                                    法  官  劉○中
以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中    華    民    國    99    年    4     月    16    日
                                    書記官