未辦保存登記建物+繼承+聲請變更共有物管理方式 臺灣臺北地方法院民事裁定 107年度聲字第490號 聲 請 人 陳○○ 上列聲請人聲請變更共有物之管理事件,本院裁定如下: 主 文 聲請駁回。 聲請程序費用由聲請人負擔。 理 由 一、按共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者,其人數不予計算;依前項規定之管理顯失公平者 ,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之;第820 條、第 821 條及第826 條之1 規定,於公同共有準用之,民法第82 0 條第1 項、第2 項、第828 條第2 項分別定有明文。又是 否顯失公平,應由法院斟酌一切具體情事,參考社會一般觀 念為標準,以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀 情事定之。 二、聲請人聲請意旨略以: (一)坐落於臺北市○○區○○段0 ○段○000 號、同段第833 之 3 地號土地上(下分別稱第832 號、第833 之3 號土地), 門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷00號之未辦保存 登記建物(下稱系爭未辦保存登記建物),與第832 號、第 833 之3 號土地均為聲請人之父陳之遺產,第832 號土地 為聲請人與其他繼承人共7 人公同共有,系爭未辦保存登記 建物為聲請人與其他繼承人共7 人分別共有,第833 之3 號 土地登記名義人固為繼承人陳永富,然繼承人陳永富曾出具 承諾同意書承認係借名登記於其名下,且至104 年為止,陳 永富均有向其收取第833 之3 號土地地價稅分擔額1/7 。 (二)聲請人於107 年2 月14日收到存證信函,繼承人陳永昌、陳 永富、陳永明、陳靜枝、李陳昭等5 人(下稱陳永昌等5 人 )依土地法第34條之1 出售第832 號、第833 之3 號土地及 系爭未辦保存登記建物並依法通知聲請人,聲請人於同年2 月20日發存證信函表示欲行使優先承買權,然陳永昌等5 人 就第833 之3 號土地是否必須包括在內與聲請人有爭執,聲 請人認土地法第34條之1 僅及於共有物即第832 號土地,第 833 之3 號土地並非登記為共有,不符合該條規定。 (三)詎陳永昌等5 人將款項提存於法院,並至地政機關過戶,聲 請人即至地政機關異議,地政機關已於同年8 月17日駁回移 轉所有權登記之申請,聲請人已聲請假處分,並已對第833 之3 號土地提起訴訟。 (四)聲請人於同年8 月20日在系爭未辦保存登記建物現址見張貼 「出租」之公告立即將之撕下,恐陳永昌等5 人依民法第82 0 條共有物管理採多數決方式,將系爭未辦保存登記建物出 租給買方關係人,且聲請人就第833 之3 號土地所提返還借 名登記訴訟尚未確定,為保全家父遺產之完整性,請求依民 法第820 條第2 項規定,將系爭未辦保存登記建物之管理, 變更為需全體共有人同意始得為之。 三、經查: (一)聲請人主張其為系爭未辦保存登記建物之分別共有人,固提 出臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、承諾同意書及存證信 函等為憑,然觀臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書,納稅義 務人為聲請人,持分比率為1/7 ,然此僅能認定聲請人為納 稅義務人,為系爭未辦保存登記建物權利人,無法逕認定聲 請人為分別共有人之證明,況未辦保存登記建物依法並無所 有權無從登記,僅有事實上處分權,無從為分別共有之客體 ,稅籍證明書上所載持分比率應僅係因應課稅之需;再參承 諾同意書為陳永富署名,書立日期為88年1 月,內容提及系 爭未辦保存登記建物是「61年間父親出資向國有財產局購買 ,以本人陳永富名義登記,雖為本人名義事實為父親陳之 財產,現父親已退世,為公平起見及取信姊弟李陳昭等6 人 ,嗣後有關此不動產之權利義務為7 人共同分攤,包括買賣 、抵押…」等文字,至多僅能證明系爭未辦保存登記建物為 聲請人之父陳之遺產;再細繹存證信函內容,亦僅敘及系 爭未辦保存登記建物為陳永昌等5 人、聲請人與陳永貴所公 同共有,並未提及分別共有乙情,是系爭未辦保存登記建物 至多僅能認定係聲請人與陳永昌等5 人、陳永貴以陳繼承 人之身分公同共有。 (二)再參聲請人所提之第832 號土地登記謄本,除因抵繳稅款由 政府取得26082/100000之應有部分外,聲請人確與其他6 位 所有權人公同共有73918/100000,聲請人此部分之主張應可 採信。另聲請人前就第832 號土地聲請假處分乙節,業經本 院以107 年度全字第384 號裁定駁回在案,此有裁定1 份在 卷可稽,併此敘明。 (三)本件聲請人一方面主張第833 之3 號土地為其父陳之遺產 ,另方面又主張陳永昌5 人將第832 號、第833 之3 號土地 及系爭未辦保存登記建物一併出售時,不應將第833 之3 號 土地納入聲請人應行使優先承買權之範圍,然依聲請人所主 張第832 號、第833 之3 號土地及系爭未辦保存登記建物既 均為聲請人之父之遺產,且833 之3 號土地僅係借名登記於 陳永富名下,則實體法上聲請人與其他繼承人間於遺產未分 割前即屬公同共有關係,陳永昌等5 人請求一併處理,尚難 認與土地法第34條之1 有違;況且系爭未辦保存登記建物係 坐落第832 號及第833 之3 號土地上,聲請人如得僅就其中 第832 號土地及系爭未辦保存登記建物行使優先承買權而成 所有權人,將可能使土地所有權人相異,不利於土地及系爭 未辦保存登記建物之利用;再陳永昌等人縱將系爭未辦保存 登記建物出租他人,亦係就系爭未辦保存登記加以利用,聲 請人依法亦同享收益;況陳永昌5 人已依法通知聲請人並提 存價金於法院,土地法第34條之1 第4 項僅規定「得以同一 條件價格」優先承購,並不以提出「買賣契約」為要件,觀 聲請人提出陳永昌5人委託協志地政士事務所所發之存證信 函業已載明價格,實難認陳永昌5人即其他公同共有人有何 侵害聲請人權利而有顯失公平之情事。 四、綜上所述,聲請人主張系爭未辦保存登記建物之管理方式對 其顯失公平,依民法第820 條第2 項規定聲請本院准許變更 共有物之管理方式為全體共有人同意方得為之,為無理由, 應予駁回。 中 華 民 國 107 年 9 月 21 日 民事第五庭 法 官 何佳蓉 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀,並繳 納抗告費新臺幣1,000元。 中 華 民 國 107 年 9 月 21 日 書記官 陳立俐
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