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會議次別：
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臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案 第 22 號
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會議日期：
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民國 104 年 11 月 04 日
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座談機關：
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臺灣高等法院暨所屬法院
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資料來源：
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司法院
臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會彙編（民事（執）類）第 148-152 頁 |
法律問題：甲為某 4 層樓獨棟公寓之第 3 層（3 樓）區分所有權人，其房屋左側
外牆（該左側外牆為全部獨棟公寓左側外牆之一部分）因屋齡老舊而嚴重
滲水，致使其 3 樓屋內地板積水、裝潢污損，甲自行雇工修繕外牆後，
以該外牆為共用部分，修繕費用依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項規
定，應由區分所有權人平均負擔為由，請求其餘同棟 1、2、4 樓區分所
有權人各給付四分之一之修繕費用。試問：甲之請求有無理由（該公寓未
組成管理委員會且未推選管理負責人，區分所有權人間無任何規約，就此
亦未曾為任何決議）？
討論意見：甲說：肯定說。
公寓大廈管理條例第 7 條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用
供做專有部分。而甲所有 3 樓房屋左側外牆，既屬全部獨棟公寓
左側外牆之一部分，為維持建築物安全之主要構造，性質上不許分
割而獨立為區分所有之客體，自限於共用，而不得獨立使用供做專
有部分。又依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項之規定：共用部
分之修繕、管理、維護，其費用由區分所有權人按其共有之應有部
分比例分擔之，而甲與其餘該獨棟公寓之區分所有權人間既無任何
規約，亦未曾為任何決議，故甲得就其所有之 3 樓外牆滲水所支
出之修繕費用，請求其餘樓層之區分所有權人平均負擔。
乙說：否定說。
依公寓大廈管理條例第 56 條第 3 項第 1 款規定，獨立建築物
所有權第一次登記時，其測繪登記，外牆以外緣為界。因此甲就其
專有 3 樓房屋之所有權範圍，乃及於該屋外牆之外緣（公寓大廈
管理條例第 8 條第 1 項之規定僅在規範外牆面之部分使用須受
規約或區分所有權人會議之限制，非謂外牆即屬共用部分）。而依
公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項之規定，專有部分之修繕、管
理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並
負擔其費用，故甲自不得就其所有之 3 樓外牆滲水所支出之修繕
費用，請求其餘樓層之區分所有權人負擔。
丙說：折衷說。
公寓大廈管理條例第 56 條第 1 項規定，公寓大廈之起造人於申
請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定
共用部分標示之詳細圖說及規約草約。如系爭獨棟公寓係於民國
84 年 6 月 28 日公寓大廈管理條例公布施行後始取得建築執照
之建物，可調閱系爭公寓之建築執照，由其建築物之建築執照標示
圖說及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分。如系爭公寓
係於公寓大廈管理條例公布施行前已取得建築執照或建築執照標示
圖說未有標示者，則應以鑑定或其他方式確認系爭滲水之 3 樓左
側外牆，是否屬公寓大廈管理條例第 7 條第 3 款規定之承重牆
壁，如屬承重牆壁，則該外牆屬公寓之共用部分，甲之請求有理由
，如非屬承重牆壁，則該外牆為甲專有，甲之請求為無理由。
初步研討結果：採甲說。
審查意見：多數採甲說（甲說 13 票，乙說 0 票，丙說 4 票）。
研討結果：多數採丙說（實到 72 人，採甲說 10 票，採丙說 53 票）。
相關法條：公寓大廈管理條第 3 條、第 7 條、第 10 條、第 56 條。
參考資料：
資料 1
司法院 81 年 2 月 27 日（81）廳民一字第 02696 號：
法律問題：區分所有建物，一樓所有權人將霓虹燈廣告招牌懸掛於二、三樓牆壁外牆
，二、三樓所有權人，得否依民法第 767 條規定訴請拆除？
討論意見：（一）肯定說：本說認為數人區分一建築物而各有一部，除該建物及附屬
物之共同部分外，推定為各共有人之共有，而建築物結構
體之外牆，仍屬於該區分所有權人專有部分，因此二、三
樓牆壁外牆仍否分為二、三樓所有權人所專有，自得依民
法第 767 條規定請求拆除。
（二）否定說：建物結構體為建築物存在要素，不能區分由各共有人專有
而各有一部，建物牆壁外牆，自應由各共有人共有，外牆
之使用應依當地習慣及使用方法以為決定，是以當地習慣
一樓所有權人得於二、三樓懸掛招牌，其使用方法又無不
當者，二、三樓所有權人自不得依民法第 767 條規定請
求拆除之。
審查意見：（一）肯定說與否定說應改為甲說及乙說。
（二）甲、乙二說均在區分所有物之外牆是否共有之事實加以論斷，已使
本題成為事實問題，故事實確認後，即無法律問題存在。
（三）區分所有建物之外牆，應非共有，故採甲說。
（四）縱如乙說之推論其為共有，在未經其他共有人同意前，亦不得懸掛
廣告招牌予以占用。
研討結果：送請司法院核示。
司法院民事廳研究意見：
按數人區分所有之建築物，除該建築物及附屬物之共同部分外，應得就該建築物區分
為若干部分，而各有其專有部分以取得所有權，觀乎民法第 799 條規定甚明。題示
情形，二、三樓建物外牆，與一般區分所有權間之共同壁（樓板），具有雙重或兩面
性質者未盡相同，矧從區分所有權間有其相互制約性之特質暨防止共有人間發生使用
權爭執之目的言，亦以解為民法第 799 條所規定之專有部分為當。原審查意見以該
外牆非共有，二、三樓所有者可據以行使物上請求權排除侵害，並無不合。
資料 2
內政部 85 年 9 月 9 日台內營字第 8505707 號函：
關於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分，但其使用管理，公寓大廈管理條例第 8 條另
有規定，自應從其規定辦理。
資料 3
臺北市建築管理處 100 年 4 月 6 日北市都建寓字第 10066612200 號函略以：
依公寓大廈管理條例第 56 條第 3 項之規定，建築物所有權之登記面積，包括四周
牆壁之厚度，原則上外牆之所有權應歸屬各該所臨住戶所有權人所有。
提案機關：臺灣桃園地方法院
（臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案 第 22 號）
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