拆屋還地---共有土地上之違章建物，土地共有人(含拍定人)可否請求拆屋還地？
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會議次別：
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臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案 第 11 號
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會議日期：
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民國 104 年 11 月 04 日
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座談機關：
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臺灣高等法院暨所屬法院
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資料來源：
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司法院
臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會彙編（民事（執）類）第 73-76 頁 |
法律問題：甲、乙二人分別共有土地，應有部分各為二分之一，甲、乙就共有土地之
管理並無另以契約約定。甲未得乙之同意，於共有土地上興建未辦理建物
所有權第一次登記之房屋。其後甲因積欠債務，其於土地之應有部分二分
之一經債權人聲請法院強制執行查封、拍賣，由Ａ拍定取得。Ａ對甲提起
拆屋還地訴訟，請求甲拆除前開房屋，並返還房屋占用部分之土地於全體
共有人，甲抗辯土地及房屋均為其所有，僅以土地讓與於Ａ，依民法第
425 條之 1 有租賃關係存在，非無權占有。試問，本件甲之主張是否可
採？
討論意見：甲說：肯定說。
（一）按民法第 425 條之 1 規定，雖以「所有權讓與」為明文，然
未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分
權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，
實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上
應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之
情形，始符法意（最高法院 99 年度台上字第 1723 號判決要旨
參照）。是以，未辦理建物所有權第一次登記之房屋，雖僅得以
事實上處分權讓與，惟受讓人取得之事實上處分權，仍屬民法第
425 條之 1 規定「所有權讓與」之情形。
（二）次按，民法第 425 條之 1 第 1 項規定，雖以「土地及房屋
同屬一人」明文，然土地及房屋均屬完全相同之共有人所有時，
其土地及房屋間之利用關係實與單獨所有之情形相同，依該條立
法意旨，「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同
之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其
他共有人」之情形在內（最高法院 89 年度台上字第 284 號判
決參照）。另參民法第 789 條第 1 項後段之規定：「數宗土
地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路
無適宜之聯絡，至不能為通常使用者，亦同。」後段之規定乃
98 年 1 月 23 日修正，立法理由並指明，所謂「同屬於一人
」非指狹義之一人，其涵意包括相同數人。考其立法意旨係為調
整相鄰土地所有權間之利用關係，而民法第 425 條之 1 之立
法本旨乃基於房屋不能與土地使用權分離而存在，為調和房屋與
土地分離讓與時之利用關係而設，自有參考前開立法理由之必要
。
（三）綜上，土地共有人之一人於共有之土地上興建房屋時，就其占有
之特定部分土地，與房屋間之利用關係，實與單獨所有之情形相
同，應有民法第 425 條之 1 之適用。
乙說：否定說。
（一）按「未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分
占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而
就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除
去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。吳○○建造系爭房屋
時既未經全體共有人同意，即屬無權占用基地。此與土地及房屋
同屬一人所有，而將土地及房屋分別或先後出賣，應推斷土地所
有人默許房屋承買人繼續使用土地之情形，尚有不同。」（最高
法院 85 年度台上字第 1950 號判決參照）
（二）準此，土地及房屋為數人共有之情形，土地之各共有人僅依其應
有部分之比例而有其所有權，各共有人就土地之特定部分並無占
有使用之權。共有人之一人於共有土地上興建房屋，土地其餘共
有人本即得請求拆除之，並無容忍之義務，房屋所有人利用土地
之權限，與土地及房屋同屬單獨一人所有，土地所有人得自由利
用土地興建房屋之情形並不相同。於本例情形，共有人甲未得共
有人乙之同意而興建房屋，共有人間又無關於土地分管之協議，
乙本得依物上請求權請求甲拆除，Ａ因拍賣取得土地之應有部分
，其地位即與乙相同。甲就土地特定部分既無使用收益之權限，
何能推定租賃關係？此與土地房屋均同屬甲所有，而甲將土地及
房屋分別或先後出賣，推斷土地所有權人默許房屋所有人繼續使
用土地之情形不同，是本例應無民法第 425 條之 1 之適用。
初步研討結果：
採乙說。
審查意見：採乙說。
研討結果：照審查意見通過。
相關法條：民法第 425 條之 1、第 767 條。
參考資料：
無。
提案機關：臺灣南投地方法院
（臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案 第 11 號）
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