【會議次別】最高法院79年度第2次民事庭會議（三）【會議日期】民國79年05月29日
【資料來源】司法院
【相關法條】民法第820條（74.06.03）土地法第34條（78.12.29）
【法律問題】
甲、乙、丙、丁共有某筆土地，應有部分各為四分之一，未約定管理方法，甲、乙、丙、未經丁之同意，將該筆土地出租與他人，對丁是否發生效力？
【參考法條】民法第820條（18.11.30）土地法第34條（78.12.29）
【資料來源】最高法院民刑事庭會議決議暨全文彙編（90年9月版）上冊第1056頁；最高法院民刑事庭會議決議暨全文彙編（92年9月版）上冊第1113頁
甲、乙、丙、丁共有某筆土地，應有部分各為四分之一，未約定管理方法，甲、乙、丙、未經丁之同意，將該筆土地出租與他人，對丁是否發生效力？有左列甲、乙、丙三說：
【甲說】
共有土地之出租，土地法第三十四條之一雖未列舉規定，但該條所規定之共有土地處分、變更行為已超過出租行為，比照土地法第三十四條之一第一項規定之法理，共有土地之出租，應可類推適用該條項之規定，由共有人過半數及應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算之方法為之。甲、乙、丙固未經丁之同意，將其等與丁共有之某筆土地出租與他人，將其等既經共有人過半數之同意，對丁應認已生效力。
【乙說】
按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。
【丙說】
共有土地之出租，雖無土地法第三十四條之一規定之適用，但共有土地之出租，係依利用方法以增加收益之行為，屬民法第八百二十條第三項所謂改良，依該條項規定，共有物之改良，如經共有人過半數者之同意，即得為之。甲、乙、丙將與丁共有人某筆土地出租與他人，既經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意，其等出租行為，對丁應認已生效力。以上三說，應以何說為當，提請公決
【決議】採乙說。
【附錄】研究報告
對於臺灣高等法院暨所屬法院七十八年法律座談會提案民事類第二十四號之研究意見
共有之土地，部分共有人得否依土地法第三十四條之一第一項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，將之出租與他人？本院過去裁判上之見解，大多數採否定說，認出租共有物為管理行為，並無該法條規定之適用（如七十一年度臺上字第四一九九號、第五一八０號，七十五年度臺上字第一六六號，七十六年度台上字第一五七一號判決，但七十六年度臺上字第二六四九號判決則認共有物之出租，為共有物之利用行為，無該法條之適用），僅少數裁判採肯定說，認共有物之出租，應比照土地法第三十四條之一第一項規定，由共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。（七十五年度臺上字第一九八號判決）
按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。雖各共有人得自由處分其應有部分，但若涉及共有物之處分，變更及設定負擔，則因影響及其他共有人對於共有物之使用、收益，自應得共有人全體之同意，始得為之，此觀民法第八百十八條、第八百十九條之規定自明。土地法第三十四條之一第一項規定，對於共有土地或建築物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得以多數決之方式為之，乃民法第八百十九條第二項規定之特別規定，影響於少數共有人之權益甚鉅，在適用上自不宜擴大其範圍，及於共有物之管理。共有物之出租，實乃共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由共有人共同為之，當無土地法第三十四條之一第一項規定之適用。
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