未辦保存登記建物+繼承+聲請變更共有物管理方式
臺灣臺北地方法院民事裁定 107年度聲字第490號
聲 請 人 陳○○
上列聲請人聲請變更共有物之管理事件，本院裁定如下：
主 文
聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3
分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者
，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；第820 條、第
821 條及第826 條之1 規定，於公同共有準用之，民法第82
0 條第1 項、第2 項、第828 條第2 項分別定有明文。又是
否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀
念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀
情事定之。
二、聲請人聲請意旨略以：
(一)坐落於臺北市○○區○○段0 ○段○000 號、同段第833 之
3 地號土地上（下分別稱第832 號、第833 之3 號土地），
門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷00號之未辦保存
登記建物（下稱系爭未辦保存登記建物），與第832 號、第
833 之3 號土地均為聲請人之父陳之遺產，第832 號土地
為聲請人與其他繼承人共7 人公同共有，系爭未辦保存登記
建物為聲請人與其他繼承人共7 人分別共有，第833 之3 號
土地登記名義人固為繼承人陳永富，然繼承人陳永富曾出具
承諾同意書承認係借名登記於其名下，且至104 年為止，陳
永富均有向其收取第833 之3 號土地地價稅分擔額1/7 。
(二)聲請人於107 年2 月14日收到存證信函，繼承人陳永昌、陳
永富、陳永明、陳靜枝、李陳昭等5 人（下稱陳永昌等5 人
）依土地法第34條之1 出售第832 號、第833 之3 號土地及
系爭未辦保存登記建物並依法通知聲請人，聲請人於同年2
月20日發存證信函表示欲行使優先承買權，然陳永昌等5 人
就第833 之3 號土地是否必須包括在內與聲請人有爭執，聲
請人認土地法第34條之1 僅及於共有物即第832 號土地，第
833 之3 號土地並非登記為共有，不符合該條規定。
(三)詎陳永昌等5 人將款項提存於法院，並至地政機關過戶，聲
請人即至地政機關異議，地政機關已於同年8 月17日駁回移
轉所有權登記之申請，聲請人已聲請假處分，並已對第833
之3 號土地提起訴訟。
(四)聲請人於同年8 月20日在系爭未辦保存登記建物現址見張貼
「出租」之公告立即將之撕下，恐陳永昌等5 人依民法第82
0 條共有物管理採多數決方式，將系爭未辦保存登記建物出
租給買方關係人，且聲請人就第833 之3 號土地所提返還借
名登記訴訟尚未確定，為保全家父遺產之完整性，請求依民
法第820 條第2 項規定，將系爭未辦保存登記建物之管理，
變更為需全體共有人同意始得為之。
三、經查：
(一)聲請人主張其為系爭未辦保存登記建物之分別共有人，固提
出臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、承諾同意書及存證信
函等為憑，然觀臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書，納稅義
務人為聲請人，持分比率為1/7 ，然此僅能認定聲請人為納
稅義務人，為系爭未辦保存登記建物權利人，無法逕認定聲
請人為分別共有人之證明，況未辦保存登記建物依法並無所
有權無從登記，僅有事實上處分權，無從為分別共有之客體
，稅籍證明書上所載持分比率應僅係因應課稅之需；再參承
諾同意書為陳永富署名，書立日期為88年1 月，內容提及系
爭未辦保存登記建物是「61年間父親出資向國有財產局購買
，以本人陳永富名義登記，雖為本人名義事實為父親陳之
財產，現父親已退世，為公平起見及取信姊弟李陳昭等6 人
，嗣後有關此不動產之權利義務為7 人共同分攤，包括買賣
、抵押…」等文字，至多僅能證明系爭未辦保存登記建物為
聲請人之父陳之遺產；再細繹存證信函內容，亦僅敘及系
爭未辦保存登記建物為陳永昌等5 人、聲請人與陳永貴所公
同共有，並未提及分別共有乙情，是系爭未辦保存登記建物
至多僅能認定係聲請人與陳永昌等5 人、陳永貴以陳繼承
人之身分公同共有。
(二)再參聲請人所提之第832 號土地登記謄本，除因抵繳稅款由
政府取得26082/100000之應有部分外，聲請人確與其他6 位
所有權人公同共有73918/100000，聲請人此部分之主張應可
採信。另聲請人前就第832 號土地聲請假處分乙節，業經本
院以107 年度全字第384 號裁定駁回在案，此有裁定1 份在
卷可稽，併此敘明。
(三)本件聲請人一方面主張第833 之3 號土地為其父陳之遺產
，另方面又主張陳永昌5 人將第832 號、第833 之3 號土地
及系爭未辦保存登記建物一併出售時，不應將第833 之3 號
土地納入聲請人應行使優先承買權之範圍，然依聲請人所主
張第832 號、第833 之3 號土地及系爭未辦保存登記建物既
均為聲請人之父之遺產，且833 之3 號土地僅係借名登記於
陳永富名下，則實體法上聲請人與其他繼承人間於遺產未分
割前即屬公同共有關係，陳永昌等5 人請求一併處理，尚難
認與土地法第34條之1 有違；況且系爭未辦保存登記建物係
坐落第832 號及第833 之3 號土地上，聲請人如得僅就其中
第832 號土地及系爭未辦保存登記建物行使優先承買權而成
所有權人，將可能使土地所有權人相異，不利於土地及系爭
未辦保存登記建物之利用；再陳永昌等人縱將系爭未辦保存
登記建物出租他人，亦係就系爭未辦保存登記加以利用，聲
請人依法亦同享收益；況陳永昌5 人已依法通知聲請人並提
存價金於法院，土地法第34條之1 第4 項僅規定「得以同一
條件價格」優先承購，並不以提出「買賣契約」為要件，觀
聲請人提出陳永昌5人委託協志地政士事務所所發之存證信
函業已載明價格，實難認陳永昌5人即其他公同共有人有何
侵害聲請人權利而有顯失公平之情事。
四、綜上所述，聲請人主張系爭未辦保存登記建物之管理方式對
其顯失公平，依民法第820 條第2 項規定聲請本院准許變更
共有物之管理方式為全體共有人同意方得為之，為無理由，
應予駁回。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳
納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
書記官 陳立俐
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