臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1714號
原 告 ○○市政府捷運工程局
法定代理人 張○雄
訴訟代理人 廖○○律師
林○○律師
陳○○律師
參 加 人 ○○市○○區公所
法定代理人 林○源
訴訟代理人 吳○倩
古○宏
參 加 人 ○○市○○地政事務所
法定代理人 黃○娟
訴訟代理人 吳○娟
吳○華
陳○儒
參 加 人 ○○市○○戶政事務所
法定代理人 劉○文
訴訟代理人 李○慶
陳○秀
被 告 ○○○○○○管理委員會
法定代理人 王○坤
訴訟代理人 劉○○律師
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民
國107年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
民國一百零五年十二月四日○○○○○○第七屆第三次區分所有
權人會議如附表所示議案六決議應予撤銷。
確認民國一百零五年十二月四日○○○○○○第七屆第三次區分
所有權人會議如附表所示議案九決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法
院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張環○市○○
館（下稱系爭大廈）於民國105年12月4日召開第7屆第3次區
分所有權人會議（下稱105年12月4日區分所有權人會議），
其中如附表所示議案六之決議（下稱議案六決議）、議案九
之決議（下稱議案九決議）、議案十之決議（下稱議案十決
議），均違法而屬無效，然為被告所否認（本院卷一第10至
13頁）。足見兩造間就議案六、九、十決議效力之存否，均
處於不明確之狀態，且原告主觀上認其在法律上之地位有不
安之狀態，而此不安之狀態得以確認訴訟予以除去，揆諸上
開說明，應認原告提起確認之訴部分（即後述聲明第1項之
備位聲明，及聲明第2項），有即受確認判決之法律上利益
，應予准許。
二、次按，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論
者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明
文。查原告起訴聲明為：（一）先位聲明：1.系爭大廈105
年12月4日區分所有權人會議議案六決議應予撤銷。2.確認
系爭大廈105年12月4日區分所有權人會議議案九決議及議案
十決議無效；（二）備位聲明：1.確認系爭大廈105年12月4
日區分所有權人會議議案六決議無效。2.確認系爭大廈105
年12月4日區分所有權人會議議案九決議及議案十決議無效
（調解卷第2頁）。嗣於本院言詞辯論期日變更聲明如第貳
之一之（三）點所載（本院卷二第84頁反面）。被告就原告
上開訴之變更，無異議而為本案之言詞辯論（本院卷二第84
頁反面），依上開規定，視為被告同意，是原告所為上開聲
明之變更，於法即無不合，亦應准許。
三、再按，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一
造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1
項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之
效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人
之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（
包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律
關係存否之判斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事
人勝訴，即可免受此不利益者而言。查議案六決議係將系爭
大廈內門牌號碼新北市○○區○○路0段000號2至5樓（即新
北市○○區○○段0000○0000○號建物，下稱系爭2至5樓）
每月每坪管理費由新臺幣（下同）80元提高至100元（調解
卷第35頁、第38頁反面），議案九決議、議案十決議內容則
為則要求原告遷移系爭2至5樓占用公共空間之專有設施，並
歸還該公共空間，另由被告就系爭大廈地下3層公共空間訂
定管理辦法（調解卷第39頁），而新北市新店地政事務所（
下稱新店地政所）、新北市新店戶政事務所（新店戶政所）
、新北市新店區公所（新店區公所）透過新北市政府分別向
原告承租系爭2至5樓之3、4、5樓（調解卷第101至106頁）
，是本件訴訟結果將影響其等得否繼續使用前揭遭議案九決
議要求遷移之專有設施等情，故其等就本件訴訟有法律上利
害關係，原告並據上開主張聲請為訴訟告知。經本院依原告
聲請為告知訴訟後，新店地政所、新店戶政所、新店區公所
分別提出參加書狀，表明為原告參加訴訟（本院卷一第15至
16頁、第19至24頁、第25至27頁），被告既未聲請駁回參加
（本院卷二第84頁反面），參諸最高法院43年台抗字第48號
判例意旨，是新店地政所、新店戶政所、新店區公所等3機
關所為訴訟參加，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）關於議案六決議部分：原告為系爭2至5樓之區分所有權人
，系爭2至5樓為系爭大廈之專有部分，被告於105年12月4
日區分所有權人會議通過議案六決議，修訂系爭大廈規約
第10條第2項第3款，由原訂之「管理費按各區分所有權人
之坪數計算收，（3）營業部分2至5樓每月每坪80元，並
依規定按時自動繳納。...本款項104年1月開始繳交」修
訂為「管理費按各區分所有權人持有之坪數計算收，（3
）營業部分2至5樓每月每坪100元，並依規定按時自動繳
納。...本款項106年1月開始繳交」，議案六決議提高系
爭2至5樓之管理費收費標準有違民法第799條之1第1項、
公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第10條第2項所
定區分所有建物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有
人按應有部分比例分擔之原則，且系爭2至5樓主要用途為
商場，議案六決議將系爭2至5樓管理費調整為每月每坪10
0元，為住家管理費每月每坪50元之2倍，並未提出合理計
算方式，況被告就系爭2至5樓究係增加系爭大廈何種修繕
、管理、維護費用均未說明，議案六決議未合常情而顯失
公平，爰依民法第799條之1第3項規定，先位聲明請求撤
銷議案六決議。且議案六決議調高系爭2至5樓每月每坪管
理費至100元，除已達系爭大廈住家部分管理費每月每坪
50元之2倍，且105年12月4日區分所有權人會議僅單獨調
高系爭2至5樓之管理費，就住家部分管理費調高至每坪62
元之議案則未通過，並藉此單獨調高系爭2至5樓管理費，
以增加系爭大廈管理費收入每月7萬元，違反比例原則，
而有民法第72條所定違背公共秩序及民法第148條所定權
利濫用之情事，爰備位聲明確認議案六決議無效。
（二）關於議案九決議、議案十決議部分：
1.原告設置冷卻水塔於系爭大廈屋頂平臺部分：依系爭大廈
105年12月4日區分所有權人會議決議修訂前之系爭大廈10
4年規約（下稱104年規約）第2條第5項及系爭大廈房屋預
定買賣合約書第6章第15條及附件六之約定，系爭大廈屋
頂平臺專供系爭大廈2至5樓商場及臺北大眾捷運股份有限
公司（臺北捷運公司）中央空調系統設備中之冷卻水塔放
置使用，另依系爭大廈起造人全體用印之使用執照申請書
申請之使用執照內容，包含中央空調系統相關設備，且依
建造執照相關圖說完成，並列入竣工圖說及通過竣工查驗
，是原告依上開規約及分管約定於系爭大廈屋頂平臺放置
冷卻水塔為有權使用，並有約定專用效力，然議案九決議
、議案十決議竟要求原告遷移設置於系爭大廈屋頂平臺之
冷卻水塔並返還該公共空間及授權被告就該公共空間之使
用或租賃訂定管理辦法，除與公寓大廈條例第9條、第22
條應以訴請法院遷離之決議方式不合外，又未經原告同意
，亦違反同條例第33條第3款規定，依民法第56條第2項規
定，應屬無效。
2.原告於系爭大廈10樓（即中繼層）設置冷卻水塔馬達機組
部分：系爭大廈10樓包含專有部分、共用部分，共用部分
為新北市○○區○○段0000○0000○0000○號建物（下稱
5083號建物、5085號建物、5086號建物），5083號建物由
系爭大廈全體區分所有權人共有，設有放置消防中繼水箱
、飲用水中繼水箱、2樓及3樓之馬達機組等之機房、梯廳
、梯間、雨遮；5085號建物由系爭大廈4至5樓區分所有權
人共有，設有4樓及5樓之中繼水箱、馬達機組、雨遮、管
道間；5086號建物為系爭大廈6至18樓區分所有權人共有
，設有10樓之走廊、陽臺、梯間、雨遮、電表箱。議案九
決議、議案十決議以設於10樓之共用部分5085號建物內之
馬達機組、5083號建物內馬達機組占用公共空間，要求原
告將該設備遷移並歸還該公共空間及授權被告訂定管理辦
法，然該5085號建物僅為系爭大廈4樓及5樓區分所有權人
共有，應有部分各2分之1，故僅該2樓層之區分所有權人
即原告有使用收益之權，原告將馬達機組放置於內，即屬
行使正當權利。5085號建物非系爭大廈全體區分所有權人
共有之共用部分，僅為4樓及5樓區分所有權人之共用部分
，性質上屬4樓及5樓專有部分之附屬物。另5083號建物之
機房內，放置2樓、3樓之馬達機組，係屬中央空調系統相
關設備之一部分，如前所述，依系爭大廈使用執照、竣工
圖說、系爭大廈房屋預定買賣合約書第6章第16條之約定
，5083號建物機房內之馬達機組，係依分管約定而設置。
是議案九決議、議案十決議，顯然違反公寓大廈條例第4
條、第9條第1項、第2項前段及104年規約第14條規定，依
民法第56條第2項規定，應屬無效。
3.原告於系爭大廈地下3層設置冰水主機部分：系爭大廈地
下3層空調主機房為共用部分，設置有冰水主機，此為中
央空調系統相關設備，如前所述，依系爭大廈使用執照、
竣工圖說、系爭大廈房屋預定買賣合約書第6章第16條之
約定，該冰水主機設置於系爭大廈地下3層，已有分管約
定；且原告係基於共有人地位合法使用，未違反公寓大廈
條例第9條第2項規定，議案九決議、議案十決議要求原告
遷移冰水主機並返還該公共空間及授權管委會就該公共空
間之使用或租賃訂定管理辦法，顯有違反分管約定、104
年規約第14條、第18條第1項第3款約定，依民法第56條第
2項規定應屬無效。
4.況原告自系爭大廈完工之初，即將冷卻水塔及有關管線設
置屋頂平臺、於10樓中繼層設4至5樓中繼水箱，於地下3
層設置冰水主機，迄今已逾10年，縱使遷移，該等空間均
不得做冷卻水塔、4至5樓中繼水箱、空調主機房以外之目
的使用，議案九、十未經法院判決逕行決議要求原告遷移
該等專用設備歸還公共空間，違反公寓大廈條例第9條、
第22條、第33條第3款、104年規約第2條第5項、第3條第5
項、第14條及第18條，且違反比例原則，並構成民法第14
8條之權利濫用及違反誠信原則，依民法第56條第2項、第
72條、公寓大廈條例第33條規定，應屬無效。
（三）綜上，爰依民法第799條之1第3項、公寓大廈管理條例第
33條第3款、民法第56條第2項、第72條、第148條之規定
，提起本件訴訟等語。並聲明：
1.關於議案六部分：
（1）先位聲明：系爭大廈105年12月4日區分所有權人
會議議案六決議應予撤銷。
（2）備位聲明：確認系爭大廈105年12月4日區分所有
權人會議議案六決議無效。
2.確認系爭大廈105年12月4日區分所有權人會議議案九
決議及議案十決議無效。
二、被告則以：原告所有之系爭2至5樓，2樓、3樓登記主要用途
為商場，4樓登記主要用途為健身服務、餐飲、日常服務業
，5樓登記主要用途為健身服務，但並無健身業者進駐，是4
、5樓自系爭大廈完工後並無人使用，另2、3樓自100年11月
10日終止與營運人樺福建設開發股份有限公司（下稱樺福公
司）之營運契約後，即無人使用。嗣原告除於104年將2樓出
租給馬林國際事業有限公司（下稱馬林公司）分租予多家餐
廳營業外，竟於105年違規出租3、4、5樓予新店地政所、新
店戶政所、新店區公所、新北市稅捐稽徵處新店分處（下稱
新店稅捐稽徵分處）作為辦公室使用，不僅違反建築法第73
條第2項規定，且因進駐員工及洽公民眾人數暴增，造成系
爭大廈電梯及其他公共設施之使用量大增，常有民眾誤闖系
爭大廈1樓大廳、住戶間逃生梯、擋住社區出入口、亂丟垃
圾、機踏車亂停放，系爭大廈設備亦因民眾使用不當常生故
障，104至105年系爭大廈修繕費估算已超過100萬元，自有
增加管理費必要。且系爭2至5樓因做商場使用，有於10樓另
設水塔及1樓設監視器專供商場使用，所增加電費、揚水馬
達及水塔維護費、增聘1名清潔人員之清潔費、未處理垃圾
之罰鍰，均由系爭大廈管理費支出，原告為系爭2至5樓區分
所有權人，自應負擔較多管理費。再者，系爭大廈之104年
規約，並非起造人申請建造執照所檢附之規約草案，本件自
無公寓大廈條例第33條適用；而104年規約第2條第5項並非
約定專用，且該條約定中之臺北捷運公司非系爭大廈之區分
所有權人，自不可能將共用部分約定給非區分所有權人之臺
北捷運公司專用；又104年規約第2條第5項所稱冷卻水塔係
指供捷運設施使用之冷卻水塔，為臺北捷運公司所有，並非
公共設施，而設置於系爭大廈屋頂平臺之冷卻水塔尚有供系
爭2至5樓商場使用者使用，故104年規約方訂定為「本大樓
（即系爭大廈）屋頂平臺獨立設置之冷卻水塔係供捷運設施
及西華館2至5樓（即系爭2至5樓）商場共同使用，其管理使
用權由西華館2至5樓商場及臺北捷運公司分別所有，並由使
用者負責維護修繕。除供捷運設施外，其餘授權管理委員會
訂定相關管理辦法。」由上開約定可知，設置冷卻水塔之系
爭大廈屋頂平臺，並非供系爭2至5樓專用。況系爭大廈起造
人原為樺福公司、臺北市、保強建設開發股份有限公司、劉
慶鏜、劉鄭妲，再變更為臺灣土地銀行、臺北市、劉鄭妲、
名展建設有限公司（下稱名展公司），樺福公司縱與系爭大
廈買受人約定「本大樓（即系爭大廈）、捷運設施及1至5樓
之冷卻水塔分別獨立設置於本大樓屋頂平臺，其管理使用權
分屬臺北捷運公司、1至5樓住戶及本大樓全體住戶所有」，
該項分管約定既未經其他起造人劉慶鏜、劉鄭妲、名展公司
同意，顯然無效。另5085號建物雖為小公，持有該公共設施
之建物僅有5038、5039號建物（即原告為區分所有權人之建
物），但仍為共用部分，非專有部分之附屬物，仍為被告之
管理範圍；而原告設置之冷卻水塔馬達機組是設置於10樓之
5083號建物之公共設施內，並非設置在10樓之5085號建物內
。系爭大廈地下3層之平面圖固記載為空調主機房，惟空調
主機係指使用於公共設施之空調，非使用於各區分所有建物
之空調，且非表示原告得無償將冰水主機設置於地下3層之
公共空間，地下3層之公共空間既屬公共設施，應由被告管
理，105年12月4日區分所有權人會議自得授權被告訂定管理
辦法。兩造原協議將原告專有部分之2至5樓商場附屬之1樓
空間與商場冷卻水塔、冰水主機放置於系爭大廈之公共空間
交換使用，惟自原告將系爭2至5樓一部出租予新店區公所後
不再將該1樓空間提供被告使用，卻仍占用被告管理之公共
空間，被告要求原告若不承租該等公共空間即應遷移，並不
違反比例原則，亦無權利濫用，且不違反誠信原則。議案六
決議、議案九決議、議案十決議均屬合法有效等語，資為抗
辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（卷一第229頁正反面、卷二第5頁正反面
）
（一）原告為系爭2至5樓之區分所有權人。
（二）系爭大廈於105年12月4日區分所有權人會議通過議案六，
決議將規約第10條第2項第3款約定，由「管理費按各區分
所有權人之坪數計算收，（1）住家部分每月每坪50元（2
）營業部分1樓店面尚未出租者，以每月每坪50元，出租
者每月每坪80元，以出租合約起算。...（3）營業部分2
至5樓每月每坪80元，並依規定按時自動繳納。...本款項
104年1月開始繳交」修訂為「管理費按各區分所有權人持
有之坪數計算收，（1）住家部分每月每坪50元（2）營業
部分1樓店面尚未出租者，以每月每坪50元，出租者每月
每坪80元，以出租合約起算。...（3）營業部分2至5樓每
月每坪100元，並依規定按時自動繳納。...本款項106年1
月開始繳交」。
（三）系爭大廈於105年12月4日區分所有權人會議通過議案九及
議案十，決議請原告將占用公共空間之系爭2至5樓專用設
備遷移，歸還該公共空間，並授權被告就該公共空間之使
用或租賃訂定管理辦法。
四、得心證之理由：
（一）關於議案六決議部分：
1.按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各
所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此
限。」「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有
部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分
所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，
不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院
撤銷之。」民法第799條之1第1項、第3項分別有明文。次
按，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由
管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕
費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該
區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈條例第10條第2項
復有明文。是關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理
費數額，區分所有權人會議固有權透過決議方式，制訂收
費標準；惟如公寓大廈規約或區分所有權人會議就管理費
之約定或決議，逾合理費用範圍，且就為維護修繕公寓大
廈各項公共設施與日常開支所需，未具正當且必要之理由
，而未能符合使用者付費之公平原則，應認有顯失公平之
情事，區分所有權人即得請求確認該規約或決議無效或撤
銷之。
2.被告抗辯：原告所有之系爭2至5樓，2樓、3樓登記主要用
途為商場，4樓登記主要用途為健身服務、餐飲、日常服務
業，5樓登記主要用途為健身服務，原告除於104年將2樓出
租給馬林公司分租予多家餐廳營業外，竟於105年違規出租
3、4、5樓予新店地政所、新店戶政所、新店區公所、新店
稅捐稽徵分處作為辦公室使用，違反建築法第73條第2項規
定云云（本院卷一第11頁正反面）。按建築物應依核定之
使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外
主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空
間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執
照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限，建
築法第73條第2項定有明文。惟查，就系爭2至5樓之3、4、
5樓部分，業經新北市政府工務局准予變更使用執照，將用
途由「商場」變更為「辦公室（廳）」，有變更使用執照
、建築物室內裝修概要可證（本院卷一第80至83頁），是
原告將3、4、5樓出租予新店地政所、新店戶政所、新店區
公所、新店稅捐稽徵分處作為辦公室使用，係屬合法，並
無違反建築法第73條第2項規定。
3.經查：
（1）系爭2至5樓分別由馬林公司、新店地政所、新店戶政
所、新店稅捐稽徵分處、新店區公所承租，馬林公司
租期自104年3月26日起至113年9月25日止，用途為商
場，其餘行政機關租期自105年5月11日起至110年5月
10日止，用途為供辦公使用，固有原告提出之不動產
租賃契約書可稽（調解卷第101至113頁反面）。
（2）但原告依議案六決議，每月應繳納管理費總額則自28
萬2,087元，提升至35萬2607元，增加金額為7萬0,520
元，經被告陳述明確（本院卷二第90頁）。
惟：
議案六提案之案由雖記載：一、2至5樓承租進駐後
，因人潮大量出入，造成社區諸多困擾，如常有民
眾誤闖1樓大廳、誤闖住戶間之逃生梯、擋住社區出
入口、亂丟垃圾、機車（腳踏車）亂停放、消防主
機異常（2至5樓常誤報）、與管理人員之糾紛等情
事經常性發生。二、設備部分在2至5樓進駐後，因
民眾使用不當，常常故障損壞，如電梯按鍵、1樓玻
璃門地鎖、防火門門弓器等。三、104至105年為2至
5樓進駐花費修繕費用估算已超過100萬元。建議調
整2至5樓管理費為每坪100元，自106年1月份開始繳
交（調解卷第38頁反面）。然就該案由第一、二、
三點所載如電梯按鍵、1樓玻璃門地鎖、防火門門弓
器等公共設施之損壞及修繕，均未見被告舉證證明
有該等損壞及修繕之事實發生、該等事實與系爭2至
5樓有何關連，自難遽認議案六之案由所載之公共設
施損壞、修繕費用增加係因系爭2至5樓進駐系爭大
廈所致為真實。
至被告所提系爭2-5樓預估花費金額表、電梯維護類
別表所載修繕費及電梯保養維護費及相關單據憑證
（本院卷二第91至111頁），其中屬104年、105年由
被告支出之費用僅104年11月11日修繕費23萬2千元
、104年12月8日修繕費5萬8千元、105年1月6日修繕
費25萬元、105年1月21日修繕費4萬4千元、105年3
月4日修繕費5千7百元、105年4月1日修繕費2萬2千5
百元、105年8月1日修繕費7千6百元、105年7月1日
電梯保養維護費7百元，合計僅62萬5百元，根本未
達議案六案由第三點記載之104年、105年因系爭2至
5樓進駐修繕費用已超過100萬元之金額，是被告抗
辯：104至105年為系爭2至5樓進駐花費修繕費用估
算已超過100萬元，此即議案六之案由第三點記載之
緣由，而有提高系爭2至5樓管理費每月每坪至100元
之必要云云（本院卷一第11頁反面），即不可採。
且觀諸被告依前揭系爭2-5樓預估花費金額表、電梯
維護類別表所提出對應之被告支出費用相關單據憑
證（本院卷二第92至111頁），上開104年11月11日
支出23萬2千元之傳票記載修繕項目為「廣場鷹架搭
設訂金」、104年12月8日支出5萬8千元之傳票記載
修繕項目為「鷹架尾款」、105年1月6日支出25萬元
之傳票記載修繕項目為「室外逃生梯除鏽粉刷工程
」，前揭支出傳票所載之修繕項目，均無從證明與
系爭2至5樓進駐後之修繕有何關連，且105年7月1日
電梯保養維護費7百元，亦未見被告提出任何單據憑
證證明之，更無從證明與系爭2至5樓進駐後之電梯
保養維護有何關連。
又104年規約第10條第2項第3款約定：「管理費按各
區分所有權人所持有之坪數計算收費，...（3）營
業部分2-5樓每月每坪80元，並依規定按時自動繳納
。營業部分2-5樓出租後，臺北市捷運工程局（即原
告）及得標廠商應成立保全、清潔維護小組等，與
管理委員會（即被告）共同商議，其相關費用不含
每月管理費支應。本項修正案因涉及臺北市政府捷
運局內部簽核等程序，授權管理委員會與捷運局協
商，訂定合理之費用，原則參酌現行捷運局其他聯
合開發之商場租金訂定合理管理費用，本款項自104
年1月開始繳交。」（調解卷第30頁），可見於原告
將系爭2至5樓出租後，如有保全、清潔維護費用支
出需求，係由原告與被告商議訂定合理管理費用，
於管理費以外而為支應。
被告雖抗辯系爭2至5樓出租予馬林公司、新店地政
所、新店戶政所、新店區公所、新店稅捐稽徵分處
後，進駐之員工、顧客、洽公人數暴增，造成電梯
及其他公共設施之使用量大增；且因系爭2至5樓做
商場使用，必須於系爭大廈10樓另設一座水塔專供
商場使用，抽水之電費、揚水馬達及水塔維護費均
由管理費支出；而設置在1樓用於監控系爭大廈1至
5樓來往人員之監視器用電應由系爭2至5樓分擔管理
費；且因系爭2至5樓帶來人潮，被告增聘1名清潔人
員清潔1樓公共設施，且需負擔系爭2至5樓出入人員
丟棄垃圾未及處理之罰鍰，故系爭2至5樓應為前開
支出負擔較多管理費云云（本院卷一第11頁反面至
第12頁），然均未見被告就上開所辯之支出，提出
任何證據證明之，被告此部分抗辯，自不可採。
綜酌上開各情狀，議案六決議調漲系爭2至5樓管理
費至每月每坪100元，難認有何必要，且亦乏正當性
，而顯失公平。
4.議案六決議修正104年規約就系爭2至5樓管理費金額之約定
，係於105年12月4日作成決議，原告因不同意議案六決議
，於106年3月2日向本院提起本件撤銷訴訟，有起訴狀收狀
戳可稽（調解卷第2頁）；核與民法第799條之1第3項規定
於規約成立後3個月內行使撤銷權之法定除斥期間相符。從
而，關於議案六決議，原告先位之訴依民法第799條之1第3
項規定訴請撤銷，於法自無不合。
5.又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之
訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為
裁判。原告先位之訴依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷
議案六決議，為有理由，業如前述，揆諸上開說明，則本
院自無庸就原告備位之訴求為確認議案六決議無效予以裁
判。
（二）關於議案九決議部分：
1.按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住
戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」「
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項
，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約
定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建
築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使
用之特別約定。」公寓大廈條例第23條第1項、第2項第1款
及第2款分別定有明文。查依原告提出系爭大廈之104年規
約第2條第2項第2款約定：「供本大樓（即系爭大廈）使用
之共用部分如『附表二』所示。」（調解卷第28頁），而
104年規約上開條文與原告所提系爭大廈之100年規約（下
稱100年規約）第2條第2項第2款均相同（調解卷第22頁）
，且此一條文及100年規約之附表二（調解卷第27頁），均
未經系爭大廈105年12月4日區分所有權人會議修正，有105
年12月4日區分所有權人會議紀錄可稽（調解卷第36至40頁
），並被告對前揭104年規約、100年規約暨附表二之真正
均不爭執（本院卷一第35頁），堪認系爭大廈就共用部分
範圍之記載，即如100年規約之附表二所示。而依照100年
即104年規約之附表二記載，系爭大廈地下3層、10樓之
5083號建物、屋頂平臺均為共用部分，使用者均為系爭大
廈全體區分所有權人，並未約定由系爭2至5樓區分所有權
人專用。揆諸上開規定，難認原告就系爭大廈地下3層、10
樓之5083號建物、屋頂平臺有何約定專用權利之情。又原
告主張就系爭大廈地下3層設置冰水主機、10樓之5083號建
物機房設置馬達機組、屋頂平臺設置冷卻水塔之共用部分
，有由原告分管之約定云云（本院卷二第70頁反面至第71
頁、第72頁正反面），固提出系爭大廈土地房屋預定買賣
契約書、竣工圖、使用執照、竣工審查表為佐（本院卷一
第90至129頁、第134頁、208至210頁、第211至223頁）為
佐，然均為104年前之事證，且依上開公寓大廈條例第23條
第1項、第2項第1款及第2款規定、104年規約附表二約定，
系爭大廈地下3層、10樓之5083號建物、屋頂平臺，業經10
4年規約附表二約定為系爭大廈全體區分所有權人之共用部
分，使用者亦為全體區分所有權人，自難認有何原告主張
約定由原告分管前揭共用部分之分管契約存在。
2.次按，「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建
築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者
從其約定。」「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及
通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」「住戶違
反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按
其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有
損害並得請求損害賠償。」公寓大廈條例第9條第1項、第
2項、第4項復有明文。又關於公寓大廈住戶區分所有權人
決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，惟公寓大
廈管理條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他
法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟
由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決
定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團
總會決議效力之規定（最高法院93年度台上字第2347號判
決參照）。再按，「總會決議之內容違反法令或章程者，
無效。」民法第56條第2項亦有明文。查原告就系爭大廈地
下3層、10樓之5083號建物、屋頂平臺固無專用及分管之權
利，而應依104年規約附表二之約定使用，業如前述。然依
公寓大廈條例第9條第4項規定，被告就原告違反公寓大廈
條例第9條第2項之行為，仍應請求各該主管機關或訴請法
院為必要之處置，不得以自力救濟之方式，逕自透過區分
所有權人會議決議要求原告遷移其於共用部分設置之冰水
主機、冷卻水塔、冷卻水塔馬達機組。揆諸上開規定及說
明，系爭大廈105年12月4日區分所有權人會議議案九決議
逕自要求原告將設置於系爭大廈共用部分之冰水主機、冷
卻水塔、冷卻水塔馬達機組遷移並歸還上開設備占用之各
該共用部分、並授權被告辦理遷移時程，即屬違反公寓大
廈管理條例第9條第4項之規定，依民法第56條第2項規定，
自屬無效。
（三）關於議案十決議部分：
1.按「本條例用辭定義如下：...九、管理委員會：指為執行
區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由
區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」
「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項
之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般
改良。...十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設
備之點收及保管。...十三、其他依本條例或規約所定事項
。」公寓大廈條例第3條第9款、第36條第1款、第2款、第
11款、第13款分別定有明文。
2.查如附表所示議案十決議，提案說明之案由原係就系爭大
廈地下3層公共空間（即共用部分），由區分所有權人會議
決議是否授權被告就使用或租賃訂定管理辦法。惟因兩造
不爭執議案十決議最終係通過授權被告就原告占用系爭大
廈地下3層、10樓、屋頂平臺之公共空間訂定使用或租賃之
管理辦法，業如不爭執事項第三點所載，兩造並以此範圍
於本件為攻防；併參酌議案九、議案十係併案通過，有105
年12月4日區分所有權人會議紀錄可稽（調解卷第39頁），
可認該次區分所有權人會議決議係一併將原告於議案九案
由所示原告占用之三處公共空間均納入議案十決議之授權
被告訂定管理辦法之範圍內，是基於民事訴訟辯論主義應
以兩造不爭執事項為裁判基礎之原則，本件自應認議案十
決議內容為系爭大廈105年12月4日區分所有權人會議決議
授權被告就原告占用系爭大廈地下3層、10樓、屋頂平臺之
公共空間訂定使用或租賃之管理辦法。查依前揭規定，公
寓大廈之管理委員會負有執行區分所有權人會議決議事項
及公寓大廈管理維護工作之義務，且應負責公寓大廈共有
及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，及共用部分
、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，並得依
規約所定事項執行職務，是應認公寓大廈區分所有權人會
議得就共用部分之管理事項，授權負責管理維護共用部分
之管理委員會訂定管理辦法，以俾透過分層授權，使實際
執行職務之管理委員會能為全體區分所有權人訂定切合實
務狀況之共用部分管理辦法。次查，議案十決議既為由區
分所有權人會議決議授權被告就系爭大廈地下3層、10樓、
頂樓平臺由原告使用之共用部分之使用或租賃訂定管理辦
法，揆諸上開規定及說明，並無違反公寓大廈條例之規定
，是原告依民法第56條第2項規定，請求確認議案十決議無
效，自屬無理由，應予駁回。
五、從而，原告依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭大
廈105年12月4日區分所有權人會議議案六決議，及依民法第
56條第2項規定，求為確認系爭大廈105年12月4日區分所有
權人會議議案九決議無效，為有理由，應予准許；至原告依
民法第56條第2項規定，求為確認系爭大廈105年12月4日區
分所有權人會議議案十決議無效，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證
據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案
之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 林禎瑩
法 官 許峻彬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
書記官 李真萍
附表
（一）議案六：2至5樓商場管理費調整案。
說明：一、2至5樓承租進駐後，因人潮大量出入，造成社
區諸多困擾，如常有民眾誤闖1樓大廳、誤闖
住戶間之逃生梯、擋住社區出入口、亂丟垃圾
、機車（腳踏車）亂停放、消防主機異常（2
至5樓常誤報）、與管理人員之糾紛等情事經
常性發生。
二、設備部分在2至5樓進駐後，因民眾使用不當，
常常故障損壞，如電梯按鍵、1樓玻璃門地鎖
、防火門門弓器等。
三、104至105年為2至5樓進駐花費修繕費用估算已
超過100萬元。建議調整2至5樓管理費為每坪
100元，自106年1月份開始繳交。
決議：通過。（同意343票，佔權狀比36.15%；反對8票，
佔權狀比20.77%）。
（二）議案九：有關捷運局2至5樓專有設施占用公共空間遷移案
（冰水主機占用地下3層公共空間，冷卻水塔占
用頂樓公共空間，冷卻水塔馬達機組占用10樓公
共空間）。
說明：一、臺北市政府捷運局設置於10樓和頂樓之專有設
施，自2至5樓承租戶遷入開運作，產生之震動
及噪音常造成左鄰右舍至管理中心投訴及抗議
，104年僅馬林國際遷入，住戶尚能忍受，105
年新店區公所等行政機關遷入，鄰近住戶幾近
崩潰，住戶多次撥打1999陳情，均未能改善。
二、臺北市政府捷運局多年占用公共空間（B3層、
10樓、頂樓），無回饋社區任何費用，不符比
例原則，建請臺北市政府捷運局將占用公共空
間之專有設備遷移另擇他處置放。
決議：一、併議案十投票表決。
二、通過，請臺北市政府捷運局將占用公共空間之
專有設備儘速遷移，歸還所占用的公共空間，
有關遷移時程授權管委會辦理。（同意353票
，佔權狀比37.24%；反對4票，佔權狀比20%）
。
（三）議案十：公共空間使用或租賃案。
說明：一、依臺北縣政府部分使用執照玖伍店使字第陸零
零號：地下三層公共空間面積404.59㎡，約
122.38坪。
二、授權管委會訂定管理辦法。
決議：一、併議案九投票表決。
二、通過。（同意353票，佔權狀比37.24%；反對
4票，佔權狀比20%）。
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